Demego는 현재 베트남에서 선도적인 부동산 관리, 운영 및 개발 서비스를 제공하는 기업 중 하나입니다. DEMEGO는 "미래를 위한 생활 경험을 소중히 여기며, 새로운 부동산 모델을 구축하는 뛰어난 기술과 서비스 생태계를 제공합니다." 이로 인해 Demego는 프로젝트 설정 단계에서부터 투자와 주의를 기울이고 있습니다.
그렇다면 Demego의 프로젝트 실행 절차는 어떤 항목들로 구성되어 있고, 구체적으로 어떻게 진행되는지 아래에서 살펴보겠습니다.
개장 전 단계
개장 전 단계는 건물의 성공적인 운영과 원활한 개시를 보장하는 데 매우 중요한 역할을 합니다. 이는 마지막 요소들을 완성하고 철저하게 점검하여 건물이 공식적으로 사용되기 전에 모든 항목이 가장 정밀하게 준비되었는지 확인하는 시간입니다. 따라서 Demego는 개장 전 단계에서 매우 신경을 쓰며, 다음과 같은 절차로 진행됩니다:서비스 관리
효율적인 건물 운영을 위해서는 내부 서비스가 최상의 품질을 충족해야 합니다. 각 부서와 팀은 프로젝트를 실제로 운영하고 관리할 수 있도록 직무와 전문성에 대해 철저하게 교육받아야 합니다. 각 직무는 고유한 역할과 업무를 담당하지만, 이러한 부서들은 이상적인 거주 환경을 제공하는 중요한 연결 고리입니다. Demego는 전문적이고 숙련된 인력을 통해 프로젝트가 효율적으로 실행될 수 있도록 합니다.- 보안 관리: 프로젝트 출입 관리, 순찰, 중앙 제어실 관리 등.
- 청소 관리: 로비, 복도, 엘리베이터 등 공용 구역 청소를 항상 깔끔하게 유지합니다.
- 전기 시스템 관리: 전기 캐비닛, 비상 발전기 관리 등.
- 전력 공급 관리: 중간 전압 시스템 문제 발생 시 전력 공급 업체와의 협력 및 알림.
- 건축 질서 관리: 건설 현장의 질서 유지.
- 녹지 및 경관 관리: 녹지와 경관에 관한 규정 준수 보장.
- 쓰레기 수거 및 처리: 쓰레기를 수거하고 적절히 분류 및 처리, 지정된 구역으로 운반.
- 배수 시스템 관리: 배수구 및 폐수 펌프 시스템 관리.
- 기술 시스템 운영: 시스템 전원 켜기/끄기, 도로 조명, CCTV 등.
- 교통 및 도로 관리: 내부 도로 및 교차로 관리.
- 프로젝트 장식: 공휴일 및 명절을 위한 프로젝트 장식 관리.
재무 시스템 구축
Demego는 투자자가 예산을 최적화하면서도 최대한의 효율성을 보장할 수 있도록 완전하고 구체적인 재무 계획을 세웁니다. Demego가 프로젝트 개시 전 단계에서 구축하는 예산 계획은 다음과 같습니다:- 예산 설정: 개시 전 단계에서 건물 세팅을 준비하기 위해 필요한 항목들의 비용을 포함한 예산을 설정합니다. 또한, 투자자가 자비로 투자해야 하는 준비 비용(예: 관리 사무소 공사, 장비, 유지보수 기술 도구 및 사무실 등, 개시 전 단계 인력 비용 등)을 계산합니다.
- 지불 절차 설정: 지불, 선불, 후불, 구매 등에 대한 규정을 포함한 지불 절차를 설정합니다.
- 표준 양식 준비 및 관리 보고서: 수익 보고서, 프로젝트 활동 보고서 등 관리 보고서를 준비합니다.
- 필요한 운영 예산 검토 및 완성: 모든 관리 및 운영 활동과 관련된 비용에 대해 예산을 세웁니다.
기술 시스템 인수
이 단계에서는 투자자와 관리 팀이 프로젝트 장비를 운용하는 방법에 대한 교육에 참여하고, 실제 운영을 경험하면서 인수 절차를 진행합니다. 구체적으로:- 설치 실제와 초기 설계 비교: 장비가 설계에 맞게 설치되었는지 확인합니다.
- 설계와 실제 설치 간 차이점 기록: 운용 테스트 과정에서 발생한 문제를 기록하고 이를 처리합니다.
- 장비 보증을 받을 때, 건물의 운영 요구 사항이 다가왔을 때 직원들이 계약 조건과 장비의 가치를 인식할 수 있도록 장비를 상세히 점검하고 보증을 받습니다. 이를 통해 보증 효력을 위반하거나 과도하게 사용하는 것을 방지합니다.
- 공급업체로부터 장비를 사용하는 방법과 유지 보수에 대한 교육을 받고, 장비의 최대 기능과 효율성을 활용할 수 있도록 합니다.
- 설계와 실제 설치 간의 차이를 기록하고, 운영 시험 중 발생한 문제를 기록하여 수정할 사항을 제시합니다.
- 주 계약자 및 하청업체, 공급업체 및 건축가와 함께 운영 및 장비 관리에 대한 확인을 통해 인수 서류를 작성합니다.
- 가격 제안 요청서를 준비하고 선택된 공급업체들에게 보냅니다 (예: M&E 시스템 유지보수, 보안 서비스, 곤충 퇴치, 조경 서비스 등).
- 서비스 제안을 평가하고, 하청업체와 인터뷰를 진행합니다.
- 하청업체의 평가 후, 주 투자자에게 결과를 보고합니다.
- 주 투자자 대신 하청업체와 만나 계약을 협상합니다.
- 전기, 수도 계량기 상태를 확인하고, 세입자에게 계약 서류 서명 절차를 안내합니다.
- 건설 질서 관리
- 상업 구역 (쇼핑몰)의 질서 관리
- 주요 사무실에서 지원팀을 배치하여 개장 전 모든 작업을 준비합니다.
- 프로젝트 관리자의 업무 설명서, 임금, 근무 시간을 설정하여 조직도를 만듭니다.
- 인사 계획을 수립하고, 후보자를 모집, 면접, 채용, 교육을 진행합니다.
- 서비스 요금 / 미납 요금 – 현재 요금 및 요금 결정 방식
- 세입자의 불만 및 클레임 처리
- 수리 및 유지보수 지원 (인력 상황에 따라)
- 세입자 입주 / 퇴거 관리
- 프로젝트 규정 준수 관리
- 주 투자자 및 하청업체, 외부 서비스 제공업체와의 협력
- 하청업체들이 Demego 기준에 맞춰 작업을 수행하도록 관리합니다.
- 각 단위와의 협력 및 사고 처리 절차를 설정하여 사고 정보를 각 전문 단위에 전달합니다.
- 서비스 품질을 추적하고 외부 서비스 제공업체와 협력하여 안정적인 품질 유지를 위해 개선 사항을 제안합니다.
- 기계가 올바르게 작동하는지 확인
- 기계를 적시에, 적절하게 보수하고 품질 높은 서비스를 사용
- 장비의 마모를 예측하고 정기적으로 점검하며 적절한 조치를 취하고 필요 시 시스템을 조정
- 진동 제어, 소음 제어, 수질 검사 등과 같은 정기 점검
- 교체할 부품을 충분히 비축
- 장비가 고장나기 전에 정기적으로 교체
- 장비 고장 발생 시 신속하게 수리
- 교체가 필요한 부품의 재고 관리 및 주문
- 장비 관리(점검, 윤활, 조정, 장비 교체 등) 절차와 지침서를 작성
- 장비 관리의 주기 설정
- 필요한 인력, 시간, 자재에 대한 수요 파악
- 수행된 유지보수 작업에 대한 정보를 제공하는 기록과 서류 작성
- 필요한 수리 작업 식별 및 수리 요청서 작성
- 초기 단계에서 설정된 정기 유지보수 관리 여부 점검
- 유지보수를 수행할 인력(외부 용역 또는 자체 직원) 파악
- 필요시 유지보수 계획(주기) 조정
- 컴퓨터 관리 프로그램(있을 경우)을 사용하여 유지보수 시스템 추적 및 분석
- 정기적으로 유지보수 계획을 재검토하고 필요한 업데이트
- 필요 시 유지보수 프로그램에 추가 작업 항목을 추가
- 잠재적인 위험 식별
- 위험을 최소화하기 위해 가장 적합한 해결 방법 / 선택지 수립
- 실행 및 통제
- 계획 수립 및 변경 사항 반영
- 위험 상황 발생 시 대응할 수 있도록 직원 훈련
위험 관리 및 예방 계획
Demego는 다양한 상황에 대비하여 고객과 함께 예비 위험 관리 계획을 준비합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다:- 화재 안전
- 대피 안전
- 폭탄 위협
- 홍수/태풍
- 시스템 고장
- 프로젝트 운영에 대한 기타 위협
- 전염병(예: 코로나19, 사스, 조류 독감 등) 등
- 프로젝트 연간 운영 예산 설정
- 서비스 요금 및 기타 요금(있는 경우) 계산 및 징수
- 매월 수입 및 지출 계좌 작성
- 프로젝트 운영 예산/장비 투자 예산 설정
- 예산 차이 보고
- 연체된 지불에 대한 이자 계산 및 징수
- 연간 감사
보고서
보고서는 고객이 프로젝트의 운영 상태, 수익 및 효율성을 종합적으로 파악할 수 있도록 도와주는 가장 중요한 문서입니다. Demego는 고객의 요구에 따라 다음과 같은 보고서를 제공합니다:- 월간 및 연간 실제 수입 및 지출 내역
- 대차대조표 세부사항
- 계좌 상태 및 자금 이동 내역
- 매출 채권 보고서, 수익 보고서
- 특별 사건이나 이슈에 대한 주석
- 모든 부서의 진행 중인 작업 보고서
- 리모델링, 업그레이드 필요성에 대한 권장 사항(있는 경우)